第一次集中土拍即将落下帷幕,地区冷热不均、热地联合拿地、国企积极抢地,草蛇灰线中,暗藏着一家公司发展的逻辑。
在第一轮集中供地中、保利、华润、招商、首开等在内的国央企开启新一轮土地收割,但曾经热衷于在一线城市核心地段争夺高总价、高单价、高溢价地块的金茂,却在这些热点地块竞争中隐身了。
观点地产新媒体了解到,今年以来,金茂在北京、嘉兴、无锡、温州、苏州、诸暨、厦门、郑州等城市小步慢跑获取土储,据不完全统计,截至目前,金茂获取的土地价格接近330亿元。
这些新增地块多为二三四线城市,且溢价率并不高,甚至以底价竞得。其中,唯一一宗一线城市地块北京张家坟宅地,现场一轮竞价便成交,其最高溢价地块为南昌地块,溢价率66.5%。
能够发现,其实自2019年以来,金茂就已经转变发展思路,规避高溢价地块,从爱抢地王转为逐步通过城市运营项目控制拿地成本。
这种换仓,亦是不得已的选择。受房地产市场调控等影响,通过产品溢价获取增值的发展方式早已难以为继,金茂也吃了大亏,部分项目售价没有到达预期令其不得已进行了计提减值。
与保利、华润等在内的国企央企相比,金茂无疑是本轮集中土拍中低调的那一个。
截至6月23日,北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡共22城首批集中供地大部分已落幕,金茂仅在北京、青岛、长沙、郑州、苏州、厦门分别斩获一宗地块。
其中,青岛、长沙、郑州地块均以底价竞得,北京则避开了热捧的朝阳、海淀地块,以现场一轮竞价37.1亿元夺得丰台张家坟宅地。
苏州和厦门地块也均以不到20%的较低溢价率竞得。在6月10日的厦门集中供地中,金茂以40亿元拿下翔安地块,成交楼面价21552元/平方米,溢价率19%。
整体来看,金茂于上半年土地获取中颇为冷静。据不完全统计,截至目前,金茂获取的土地价格约330亿元。
这些新增地块多为22座双集中政策城市之外的二三四线城市,包括浙江嘉兴、江西南昌、浙江温州、江苏无锡等,并下沉到江苏盐城、无锡江阴市、绍兴诸暨市等三四线城市。
并且,这些地块的溢价率并不高,金茂甚至多以底价竞得。其中,溢价率最高的地块为南昌地块,溢价率66.5%。
在最近召开的2020年股东大会上,金茂总裁李从瑞称,土地两集中政策令大家产生一定焦虑,导致拿地高潮出现,企业之间抢地较为激烈。
不抢地,是因为所持土地储备已足够完成2021年销售目标。多个方面数据显示,截至2020年末,中国金茂土地储备总面积达到9511万平米,预计今年可售货值约3600亿元,去化约69%即可达到2500亿元销售目标。
他同时判断,第一轮集中供地出现的开发商争抢局面不会持续,下半年拿地热度应有所下降,而中国金茂将会把握机会获取优质土地。
据悉,今年中国金茂计划拿地总额继续超过1000亿元,权益金额则在500-600亿元之间,目前仅使用约三四成。
而另一方面或许是控制拿地成本的考量。据悉,中国金茂未来拿地的要求是,扣除资金成本后净利率达到6%,IRR则为12%。
有分析指出,集中供地的22城竞争大且资金要求高,下沉到三四线城市,或许有更好的发展机会,也可以避开严格的楼市调控政策。
市场对金茂的认知,一定离不开早些年地王收割机这一称号,从北京广渠门15号地王开始,上海大宁地王、北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王,以及南宁、深圳地王等接连被金茂斩获。
从数据上看,2016年开始,中国金茂的销售额开始步入快车道,从2016年的485亿元、2017年的693亿元,至2018年首次突破千亿,2020年销售额突破2000亿大关至2311亿元。
在这段加快速度进行发展期,中国金茂慢慢地认识到,在政策调控下,早期冲动拿地所留下的后遗症。
对于一家房企来说,随着严格的限价政策出台,拿高价地需要付出代价沉重,即盈利空间会被不断压缩。
观点地产新媒体了解到,2018年、2019年,中国金茂整体毛利率分别为38%、29%;城市运营及物业开发毛利率则为36%、27%。至2020年,整体毛利率、城市运营及物业开发板块毛利率已下降至20%、18%,均较上年同期减少9个百分点。
2016年-2017年,金茂仍高歌猛进拿下多个地王项目,但随即便遭遇严厉的限价调控,售价无法达到预期,结转该类项目直接引发近两年毛利润的下滑。
不过,伴随着城市运营项目落地,中国金茂似乎逐渐找到属于自己的独特竞争力。
所谓城市运营,便是在一线城市周边,及二三四线城市非主城区进行整体规划开发。这一商业模式对企业要求比较高,既需要熟悉区域规划、一级二级土地开发,又需要企业能够导入产业、资产运营,更需要投入更长的建设周期和资金。
在这一模式中,金茂先进行项目片区的规划,并与政府签订土地开发协议,协助土地一级开发,包括七通一平等工作;其次,公司引入众多房企的同时,自主低价拿地,最终与其他房企共同开发片区;之后公司引入相关资源,促进片区产业升级;最后由金茂进行运营,包括住宅、酒店、 商务、商业等业态,促进城市升级。
通过观察得知,在2017年确立城市运营的公司定位后,金茂的城市运营项目便大幅度增长,项目数从2017年的9个提升至2020年末的27个,并有多个项目在洽谈之中。今年,金茂预计城市运营项目个数将达到35个。
和招拍挂一次易不同,城市运营项目开发周期较长,而且公司能够为片区导入产业,金茂能够与政府签署协议,长期锁定区域内核心土地。
2016-2017年,中国金茂土地楼面价高企,分别高达1.7万元/平米和1.1万元/平米,而近3年其楼面价分别为8124元/平米、7525元/平米和8957元/平米。
2020年,金茂成功进入太原、烟台、石家庄和泰州4个新城市,累计进入51城,期内共获取59个二级项目,拿地成本约为8957元/平米,新增土储建面1417万平米,城市运营项目的贡献由2016年不足10%升至44%。未来,金茂计划通过城市运营模式获取60%的新增土地。
观点地产新媒体了解到,2020年,中国金茂先后落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等等7个城市运营项目,新增锁定面积1080万平米。
并且,在土地储备获取中,金茂也更倾向于合作开发项目,这也使得金茂连续几年权益比较低,2020年新增土储权益占比约为57%。
体现在业绩上,2020年,中国金茂的少数股东权益为550.65亿元,归母权益为467.62亿元,少数股东权益占净资产权益总额约为54.08%。
但少数股东应占利润却并未与权益相匹配。同期,金茂少数股东净利却仅为22.82亿元,对应占比为26.77%。两个指标相差较大意味着少数股东损益并非等于权益比例*净利润,而是存在明股实债现象或其他分配方式。
除了下滑的利润,未解决过去几年因投资失误产生的历史问题,金茂还需要采取拨备、汇兑损益减值等财务手段。
年报多个方面数据显示,2020年,中国金茂所有者应占溢利录得38.81亿元,同比下降40.1%;若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项),其所有者应占溢利为32.3亿元,同比下降47.4%,几近腰斩。
净利润一下子就下降多归因于大额计提带来的影响。受房地产市场调控等影响,金茂及集团的部分联营及合资经营企业项目售价没有到达预期。在此背景下,其于2020年发展中物业、持作出售物业计提减值影响约为38.34亿元,这一数值几乎与该年的所有者应占溢利持平。
有研报就分析,金茂期内计提减值,并非销售端问题,而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价,所以采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。
换言之,金茂正在为早期夺得的高价地付出代价,中国金茂CFO江南于股东会上回应,公司会在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地价较高的项目,明年以后毛利率会逐年回升,以后应该不会有大规模的减值,但这仍应该要依据市场情况而定。
有分析指出,上市公司大额计提甚至是一次性计提,对公司短期影响不好,影响当期报表利润,但一次性卸掉包袱之后未来可以轻装上阵。
即便大额计提是在解决历史高价地隐患,但下跌的业绩传导到长期资金市场,仍引起较动。
观点地产新媒体了解到,伴随着房地产板块整体下行,2020年1月17日,中国金茂股价创新6.46港元/股的历史高位之后,便一路下挫。
在金茂发布盈利警告次日,叠加利空消息股价更应声大跌,当天股价以3.31港元开盘,低开13.12%,最终报收3.18港元每股,跌幅达16.54%;年报发布次日,股价报收2.96港元每股,跌幅5.49%。
当然,在此期间,中国金茂也几次出手回购挽救股价。今年1月末2月初9个交易日,中国金茂便累计回购5160.2万股,占普通决议案通过时已发行股份数目的0.4381%。
于2021年6月24日,金茂报收2.69港元每股,最新市值为241.28亿港元。
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